経営者のための法人名義の住宅購入戦略

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経営者のための法人名義の住宅購入戦略

はじめに

経営者が法人名義で自宅を購入すれば、大きな節税対策になることをご存じですか?

起業した経営者なら誰でも、余分な税金は支払いたくないものです。法人名義で住宅を購入する前に、いくつか知っておきたいポイントがあります。

今回は、法人名義での住宅購入について解説していきます。

お金

個人で住宅購入する場合と比べてメリット・デメリットはあるのか?

法人名義で住宅を購入するメリットとデメリットとして、以下のような内容が挙げられます。

<法人名義で住宅を購入するメリット>

  • 法人税の節税効果が上がる
  • 経営者の所得税負担を上げずに手取り金額を増やすことができる

<法人名義で住宅を購入するデメリット>

  • フラット35といった住宅ローンを使うことができない
  • 住宅ローン控除を使って所得税額を抑えることができない

それでは次に、これらの内容を質問形式で分かりやすく解説していきます。

そもそも自宅購入を会社経費として計上できるのか?

法人名義での自宅購入費用は、会社経費として計上することが可能です。

不動産会社と法人との契約になるため、取得にかかった購入費用だけでなく、

  • 固定資産税
  • 不動産所得税
  • 管理費

なども、会社経費として計上することができます。

法人として建物を所有することになるため、経年によって資産価値を減らすための減価償却費も会社の経費とすることができます。

会社経費とした費用はすべて法人税の損金に算入されるため、結果として法人税の節税効果が上がることになります。

会社の経費で購入した法人名義の自宅ですが、無償で居住すると経営者の所得税が高くなってしまいます。社宅に無償で住むことは経済的利益(現物給与)を受けることになるため、役員報酬が上がって所得税の納税額が多くなるからです。

経営者の所得税負担が重くならないようにするためには、経営者が会社に家賃を支払うことで解決できます。役員が会社に支払う家賃は、固定資産税の課税標準額がベースとなっています。

固定資産税の課税標準額をベースにした家賃は、一般的に流通している賃貸料に比べて驚くほど安くなっているのが特徴です。

どれくらい安く設定されているのかは、一般的な家賃の20%程度だとお考えください。

経営者が会社に支払う家賃は、自宅の床面積によって以下の3パターンに分かれます。

  1. 小規模な住宅(床面積99㎡以下/住宅の耐用年数が30年超えの場合は132㎡以下)
  2. 豪華な住宅(床面積240㎡超え)
  3. それ以外の住宅(上記以外)

経営者の自宅が1か2に当てはまれば、固定資産税の課税標準額をベースにした安い家賃が設定されます。しかし3の豪華な住宅の場合は、一般に流通されている実際の賃貸料を支払うことになります。

具体的な計算方法は、国税庁のサイトでご確認いただけます。
国税庁タックスアンサー|役員に社宅などを貸したとき

経営者が会社へ家賃を支払うことによって、

  • 所得税を安くする
  • 手取り金額を増やす

という効果を期待することができます。もし個人名義で自宅を購入すれば、

  • 住宅ローンを返済するため役員報酬が増える(=所得税の納税額が増える)
  • 役員報酬から住宅ローンや固定資産税を支払うため手取り金額が減る

ということになってしまうからです。

ここまでの流れを整理すると、以下のようになります。

  1. 会社の経費で自宅を購入する(法人税が安くなる)
  2. 経営者が会社へ家賃を支払う(所得税が安くなって手取り金額が増える)

それでは次に、法人名義のローンの組み方についてご紹介します。

法人名義のローンはどのように組めばいいの?

法人名義の住宅は、フラット35などの住宅ローンを組むことができません。なぜなら、住宅ローンは契約者が居住することが条件になっているからです。

法人名義で住宅を購入した場合、いくら経営者が住むとはいえ、会社の住宅(社宅)を役員に貸しているという仕組みになっています。そのため、住宅ローンではなくビジネスローンを組んだり不動産担保融資でお金を借りたりすることになります。

しかし、ビジネスローンや不動産担保融資は、住宅ローンに比べて金利が高くなっているデメリットがあります。さらに、経営者自身の確定申告をする際に、住宅ローン控除を使うことができないというデメリットも併発します。

これらの住宅ローンを組めないデメリットは、賃貸物件を法人名義で契約することで解消することができます。

法人名義で賃貸借契約すれば、ローンを組むことなく賃貸料を会社経費にしながら、今すぐ経営者の自宅にすることができるからです。

賃貸物件を自宅にすれば、相続や売却にかかる手間を省くことができるメリットもあります。自宅を購入することや所有することに強いこだわりがなければ、賃貸物件を検討するのも1つの方法として検討してみてはいかがでしょうか。

役員変更、株主変更時のリスクとは?

役員変更や株主変更があった場合は、税務上の取り扱いが今までどおりではなくなるリスクがあります。

法人名義の自宅を経営者に貸すという仕組みが成立していることによって、経営者の家賃負担額を抑えながら所得税額が少なくなるという税務上の取り扱いが可能となっているわけです。

もし役員変更や株主変更によって経営者が役員ではなくなった場合は、これらのメリットは受けられなくなることが考えられます。

たとえば事業継承によって役員変更があった場合、元の経営者は顧問や相談役などの地位を有していれば、役員として法人名義の自宅に住むことは可能でしょう。

なぜなら、法人税法や商法によって役員の範囲が規定されており、相談役や顧問、会長、副会長などの者は役員として認められているからです。

もし役員変更や株主変更があった場合は、税理士や公認会計士などの専門家へ相談することをおすすめします。

法人名義の住宅もリースバックは可能なのか?

法人名義の住宅は、リースバックすることが可能です。

法人名義の住宅をリースバックする際の注意点として、所有権をリース会社へ譲渡する仕組みになっていることを理解するようにしましょう。法人名義の住宅を完全に売却することになるため、所有権移転登記により法人名義ではなくなります。

また、原則として長期契約を締結するため、途中で解約すると損害賠償として違約金を請求されることがあります。

法人名義の住宅をリースバックするデメリットがある一方で、5つのメリットがあります。

  1. オフバランスすることができる
  2. 減価償却の手間を省くことができる
  3. 管理費などの負担が軽くなる
  4. 賃料は会社経費にすることができる
  5. 資金調達の手段となる

オフバランスすることによって、法人名義の自宅が簿外取引となるため、資産利益率をあげて財務指標を改善することができるようになります。

また、実際に売却することによって固定資産売却益を得ることができるため、資金調達として活用することも可能となります。

(参考:ハウスドゥのハウス・リースバック

さいごに

『経営者の為の法人名義の住宅購入戦略』はいかがでしたか?

法人名義で住宅を購入するデメリット(住宅ローンや住宅ローン控除を使うことができない点)さえしっかり理解することができれば、会社の経費でお得に住宅を購入することが可能です。

法人名義の自宅を購入する方法以外にも、賃貸物件を借り上げるという方法もあります。

どの方法が自分にとってベストなのか、是非参考にしてみてください。

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