宅建業(宅地建物取引業)免許申請手続き完全マニュアル

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5分で分かる!宅建業免許申請手続き完全マニュアル

宅建

目次

宅建業免許申請の概要を押さえよう。

宅建業法の目的は、「購入者等の利益の保護と宅地建物の流通の円滑化にあり、宅建業を営むものは原則として免許か必要とし、無免許営業に対しては厳しく規制しています。

宅建業の免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。

  1. 大臣免許・・・2以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営む場合
  2. 知事免許・・・1の都道府県のみに事務所を設置して宅建業を営む場合

※「2以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営むか否か」によって区分されますから、事務所が2以上であっても、2以上の都道府県に事務所を設置しなければ、知事免許で足ります。

宅建業法では宅建業者とは、次のように定義しています。

  1. 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行う
  2. 宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行う。
区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
賃借 ×

※「業として行う」というところがポイント。誰がみても不動産業をしているとみることができれば宅建免許が必要、いうことになります。

免許は5年ごとに更新を受けなれば失効します。以下がその他の免許の失効事由です。

  1. 更新手続きをとることなく、免許の有効期間が満了したとき
  2. 免許換えに際し、新たな免許を受けたとき
  3. 廃業等の届出をしたとき
  4. 宅建業者が死亡(個人の場合)したり、合併(法人の場合)により消滅したとき
  5. 4に該当する事実が判明したとき
  6. 免許が取り消されたとき

欠格要件

宅建業を営もうとするものは国土交通大臣または都道府県知事に免許を申請しなければなりませんが、どのようなときに免許が拒否されるのでしょうか?

形式的欠格要件

申請書や添付書類について「重要事項について記載漏れがある場合」「虚偽の記載がある場合」です。虚偽の記載をした場合は免許は当然に拒否され、100万円以下の罰金に処せられますから注意が必要です。

実質的欠格要件

  1. 成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ないもの
  2. 宅建業法66条1項8号又は9号に該当することにより免許を取り消され、その取消の日から5年を経過しない者
  3. 2の場合において、免許取り消し処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、解散、廃止(以下、「廃業」という)の届出をして処分を免れた者で、届出の日から5年を経過しないもの
  4. 3の期間内に合併により消滅した法人または解散・廃業の届け出があった法人の聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出の日から5年を経過しないもの
  5. 禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過していないもの
  6. 宅建業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または刑法204条(傷害罪)、206条(現場助勢罪)、208条(暴行罪)、208条の3(凶器準備集合及び結集罪)、222条(脅迫罪)、247条(背任罪)の罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
  7. 免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者
  8. 宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
  9. 宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が1?8のいずれかに該当する者
  10. 法人で、その役員または政令で定める使用人が1?8のいずれかに該当する者のあるもの
  11. 個人で、政令で定める使用人が前記1?8のいずれかに該当する者があるもの
  12. 事務所ごとに法定数の専任の取引主任者を置いていないもの

宅建業免許申請の流れ

1.宅建業申請書類作成

「免許申請書」は、申請者、商号または名称、代表者または個人に関する事項、役員に関する事項(法人の場合)、事務所に関する事項、政令第2条の2で定める使用人に関する事項、専任の取引主任者に関する事項、等を記載します。

2.免許申請

熊本県知事免許の場合、申請手数料として33,000円分の「熊本県収入証紙」が必要です。大臣免許の場合は、登録免許税90,000円の納付書・領収証書の添付が必要です。

3.審査

欠格事由等の審査及び事務所調査を行います。

事務所は宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えていなければなりません。

戸建て住宅やマンションの一部を事務所とする場合、または同一フロアに他法人と同居する場合などは原則事務所として認められません。(ただし、一定の要件を満たせば認められる場合もあります。事前に相談してみると良いでしょう)

4.免許決定

審査をクリアーしたら、免許を決定し、文書にて免許日及び有効期間を通知します。

免許証の交付並びに業務の開始は、営業保証金の供託もしくは弁済業務保証金の供託が完了してからになります。

これが完了しなければ宅建業に関する業務はできません。業務を行うと宅建業違反となります。注意しましょう。

5.営業保証金の供託もしくは保証協会加入・弁済業務保証金の供託

営業保証金を供託するか、保証協会へ加入するか、どちらかを選択しなければ業務をスタートすることはできません。

  1. 営業保証金の供託を行う場合、本店で1,000万円、支店で500万円
  2. 保証協会に加入する場合、本店で60万円、支店で30万円

この金額の差から見てもお分かりのように、保証協会に加入するのが一般的です。

ただ、保証協会への加入手続きには時間がかかります。計画的に準備しましょう。

保証協会は2つあります。

(社)全国宅地建物取引業保証協会(ハトのマ―ク)と、(社)不動産保証協会(ウサギのマーク)です。

ここまで完了すれば、免許証交付され、業務開始となります。

提出書類に関して
  • 提出部数は正本1部、副本1部、合計2部です。
  • 大臣免許の場合は、正本1部、副本2部、合計3部です。
  • 副本は申請様式・証明書類ともにコピー可です。

添付書類一覧

  1. 宅地建物取引業経歴書
  2. 誓約書
  3. 専任の取引主任者設置証明書
  4. 相談役及び顧問並びに株主または出資しているもの
  5. 事務所を使用する権原に関する書面
  6. 略歴書
  7. 資産に関する調書
  8. 宅地建物取引業に従事する者の名簿、従業者証明書のコピー
  9. 身分証明書または身元証明書、登記されていないことの証明書
  10. 事務所付近の地図
  11. 専任の取引主任者の顔写真
  12. 事務所の写真
  13. 貸借対照表及び損益計算書
  14. 法人税または所得税の納税証明書
  15. 法人登記簿謄本
  16. 申請者の住民票抄本
  17. 弁済業務保証金分担金納付書のコピー又は社員資格証明書

宅地建物取引業者名簿登録事項変更届出等の添付書類

  1. 誓約書
  2. 取引主任者設置証明書
  3. 身分(身元)証明書
  4. 登記されていないことの証明書
  5. 従業者証明書の写し
  6. 主任者の顔写真
  7. 事務所使用の権原に関する書面
  8. 事務所付近の地図(案内図)
  9. 事務所の写真
  10. 登記事項証明書
  11. 戸籍抄本
  12. 宅地建物取引業者免許証

専任宅地建物取引主任者について

宅建業者には、専任の取引主任者の設置が義務づけられています。

取引主任者とは、取引主任者資格試験に合格し、登録を受け、登録している知事から取引主任者証の交付を受けた者のことを言います。

  1. 試験合格
  2. 知事への登録
  3. 取引主任者証の交付
  4. 業務開始

専任の取引主任者

不動産を業として行うには、営業を行う事務所ごとに一定数の取引主任者の設置を義務づけています。

業務に従事する者の5名に1名以上の専任の取引主任者が義務付けられています。6名ならば2名の専任の取引主任者が必要です。

専任の取引主任者の要件として、

  1. 常勤(常時勤務できる状態)
  2. 成年者(年齢20歳未満でも婚姻した者を含む)

案内所等にもすべて専任の取引主任者を設置しなければならないのか、というとそうではなく、宅地建物の売買・交換の契約(予約を含む)、もしくは宅地建物の売買・交換・賃借の代理・媒介の契約を締結したり、またはこれらの契約の申し込みを受ける案内所等に限られます。

取引主任者の事務

  1. 重要事項の説明(法35条1項)
  2. 重要事項証明書(35条書面)への記名押印
  3. 契約成立後に交付すべき書面(37条書面)への記名押印
  4. 取引主任者証の提示義務

※専任の取引主任者と一般の取引主任者の仕事内容は同一です。

宅地建物取引主任者資格登録について

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、2年以上の実務経験を有するか実務講習を受講済みの方が登録の申請をすることができます。

ただし、宅建業法第18条の欠格要件に該当する方は登録できません。

登録申請の流れ(熊本県の場合)

  1. 登録申請書の提出
  2. 県建築課で審査(申請から登録通知まで約30日)
  3. 県から申請者へ登録した旨の通知(ハガキ)

※注意!登録は宅地建物取引主任者資格試験に合格した都道府県でしか行えません。

提出書類
  1. 登録申請書
  2. 誓約書
  3. 住民票抄本
  4. 身元証明書(身分証明書)
  5. 登記されていないことの証明書
  6. 顔写真1枚(縦3cm×横2.4cm、カラー、無背景、撮影後6ヶ月以内のもの)
  7. 合格証書原本(提示)またはそのコピー(提出)
  8. 実務経験証明書又は実務講習の終了証明書
  9. 登録申請時に宅地建物取引業に従事している方は従業者証明書のコピー
  10. 手数料37,000円(熊本県収入証紙)

宅地建物取引主任者証交付申請

取引主任者資格者は、登録を受けた都道府県知事から取引主任者証の交付を受けてはじめて、主任者として事務を行うことができます。

宅地建物取引主任者証交付申請の流れ(熊本県の場合)

[法定講習会の受講が不要な場合]

  1. 建築課へ宅地建物取引主任者証交付申請書の提出
  2. 審査(10日前後)
  3. 主任者証の交付

取引主任者証申請ができるのは試験合格後1年以内のものです。1年経過後の新規申請者及び更新申請者については、申請前6ヶ月以内に行われる法定講習会を受講する必要があります。

※注意!「実務講習」と「法定講習」の違いとは?

実務講習は、2年以上の実務経験のない試験合格者が登録を受けるための講習であるのに対し、法定講習は登録を受けたもの(取引主任者資格者)が取引主任者賞の交付を受けるための講習です。

「実務講習」は国土交通大臣が、「法定講習」は都道府県知事が指定します。

提出書類

  1. 宅地建物取引主任者証交付申請書
  2. 顔写真2枚(縦3cm×横2.4cm、カラー、無背景)
  3. 手数料4,500円分(熊本県証紙)
  4. 4,380円分の郵便切手を貼った返信用封筒(簡易書留郵便で送付)

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